Valeur verte à Tarbes : l'appartement bat la maison sur les deux tableaux

Un avantage collectif inhabituel

La plupart des communes présentent le même schéma : l'appartement compte moins de passoires que la maison, mais aussi moins de biens performants. Le collectif se tient au milieu, l'individuel se disperse.

Tarbes échappe à cette règle. Les 14 010 appartements diagnostiqués affichent 4,1 % de logements classés F ou G, contre 11,6 % pour les 2 362 maisons. Et sur les bonnes notes, ils l'emportent encore : 4,8 % en classes A ou B, contre 4,1 %.

Ce que cela veut dire pour un acheteur

Le raisonnement habituel consiste à choisir l'individuel pour viser l'excellence, quitte à accepter un risque plus élevé. À Tarbes, ce compromis n'existe pas : l'appartement offre à la fois moins de risque et plus de chances d'être bien noté.

Ce n'est évidemment pas un argument contre la maison, dont les qualités se jugent ailleurs. C'est une raison de ne pas présumer de la classe à partir du type de bien, et de lire chaque diagnostic pour lui-même.

Le parc tarbais dans son ensemble

Sur 16 939 diagnostics publiés, 893 logements sont classés F ou G, dont 250 en G, soit 5,3 % du parc. La classe C domine avec 7 717 logements et la classe D en compte 5 517.

À l'autre extrémité, 780 logements atteignent les classes A ou B, soit 4,6 %. Passoires et biens performants sont donc en nombre presque équivalent, équilibre que peu de communes affichent, comme le montre la répartition des classes.

Le contraste avec Nevers est net : cette commune de taille comparable compte 164 logements en A ou B pour 1 425 passoires, soit un rapport de un à neuf. À Tarbes, le rapport avoisine l'unité, ce qui laisse au vendeur une marge de manœuvre bien différente.

Ce que recouvre la valeur verte

L'expression désigne l'écart de prix entre deux biens comparables que seule l'étiquette énergétique sépare, mesuré chaque année par les notaires sur les ventes conclues.

Leur étude parue en 2024 retient environ 25 % pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement. C'est le seul endroit où le type de bien reste défavorable à la maison tarbaise : la probabilité s'inverse en sa défaveur, et la sanction aussi.

Ce que cela représente en euros

Rapportées au prix moyen tarbais de 111 243 €, ces proportions donnent environ 27 811 € pour une maison classée G et 13 349 € pour un appartement.

Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local. Elles situent l'ordre de grandeur de ce qui se joue, sans estimer un bien précis, dont la valeur dépend de l'adresse, de l'état général et du nombre d'acquéreurs en face.

Un marché qui tient bien

En 2024, 733 ventes de logements anciens ont été enregistrées, pour un prix moyen de 111 243 € et 1 550 € du mètre carré, sur une surface moyenne de 73 mètres carrés.

En 2019, la commune comptait 797 ventes à 95 225 € en moyenne. Le recul du volume n'est que de 8 %, l'un des plus faibles de nos relevés, quand le prix moyen progressait de 16,8 %.

Cette hausse compense-t-elle la décote ?

Le calcul est vite fait. Une valorisation de 16,8 % en cinq ans dépasse les 12 % de décote appliqués à un appartement classé G, mais reste bien en deçà des 25 % d'une maison.

Autrement dit, le marché a protégé les propriétaires d'appartements, qui étaient déjà les moins exposés, et laissé les propriétaires de maisons face à l'écart entier. Le double avantage du collectif tarbais se prolonge donc jusque dans la valorisation.

Une génération très mal notée

La lecture par période de construction révèle un point noir précis. Les 381 logements bâtis entre 1975 et 1977 affichent 90,8 % de murs jugés insuffisants, un niveau extrême.

À l'inverse, les 3 755 logements antérieurs à 1948 restent à 60,9 %, mieux que les 8 233 logements de la reconstruction, à 71,7 %. Une réserve s'impose toutefois : la période déclarée sert aussi à choisir certaines valeurs par défaut du calcul, donc une partie de l'écart peut tenir à la méthode.

Le marché vend surtout du collectif

Sur les 733 transactions de 2024, 542 portaient sur un appartement et 191 sur une maison. Le segment le mieux noté est donc aussi le plus échangé.

Les ventes de maisons reculent par ailleurs plus vite : 221 en 2019 contre 191 en 2024, soit 14 % de moins, quand le collectif reste presque stable. L'individuel tarbais se raréfie sur un marché où il était déjà minoritaire.

Pour un vendeur de maison, les trois facteurs se cumulent donc : plus de risque d'être mal noté, une décote deux fois plus lourde, et un marché qui se resserre plus vite que la moyenne communale ne le laisse voir.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Avant d'accepter une note décevante, regardez sur quoi elle repose. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.

À défaut d'information sur une paroi, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence de preuve. Une part des mauvaises notes tarbaises décrit un bâti réellement nu, une autre un bâti jamais documenté.

Où chercher la preuve

Le document utile nomme le matériau posé et indique son épaisseur en millimètres : facture d'entreprise, devis contresigné, notice de constructeur ou dossier d'aide publique.

Pour une maison, ces archives sont chez vous, ce qui est un avantage réel : avec 27 811 € en jeu, une heure de recherche se compare favorablement à n'importe quel devis. Pour un appartement, et c'est le cas de 14 010 logements sur 16 939, réclamez au syndic le carnet d'entretien et les délibérations d'assemblée sur les façades ou la toiture.

Avant de fixer un prix

Sur un marché de 733 ventes annuelles, chaque acheteur compte et compare peu de biens à la fois. Une étiquette découverte en cours de négociation pèse donc lourd, faute d'alternative pour le vendeur.

Commandez le DPE avant de publier l'annonce, justificatifs en main, et vérifiez le contenu du dossier sur les diagnostics de vente. Si la note déçoit, l'audit énergétique chiffre les travaux et rend la discussion concrète, comme le rappelle les passoires thermiques.